Türkiye’de son yıllarda fahiş artışlar gösteren konut ve işyeri kiraları, ev sahipleri ile kiracıları sık sık mahkeme salonlarında karşı karşıya getirmektedir. Bu uyuşmazlıkların en yaygın türü olan Kira Tespit Davalarında (5. yılını dolduran sözleşmelerde kiranın güncel rayiç bedele çekilmesi için açılan dava), bölge adliye mahkemeleri (istinaf) arasında yaşanan ciddi bir görüş ayrılığı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin müdahalesiyle nihayet kesin bir karara bağlanmıştır.

Sorunun Kaynağı: Tahliye Edilen Evin Dava Masrafı Kime Ait?

Uyuşmazlığın temelinde şu senaryo yatmaktadır: Mülk sahibi, yeni kira dönemi başlamadan önce, kiranın artırılması talebiyle usulüne uygun şekilde kira tespit davası açar. Ancak dava süreci devam ederken kiracı, evi (mecuru) tahliye eder. Kiracının evden çıkmasıyla dava konusuz kalır (davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek kalmaması durumu). Peki, bu durumda boşa giden davanın yargılama giderleri ve avukatlık vekâlet ücreti (davayı kaybeden veya haksız çıkan tarafın karşı tarafa ödemekle yükümlü olduğu yasal mahkeme ve avukatlık masrafları) kimin cebinden çıkacaktır?

Antalya, İstanbul, Bursa ve Sakarya Bölge Adliye Mahkemelerinin bu konuda birbiriyle çelişen kararlar vermesi üzerine süreç İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu aracılığıyla Yargıtay’a taşınmıştır.

Yargıtay’ın Emsal Kararı: Yasal Hak Kullanımı Cezalandırılamaz

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, hukuki düğümü 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde çözmüştür. Kararın temel hukuki argümanları şöyledir:

1. Ev Sahibinin Dava Açma Hakkı: TBK’ya göre mülk sahibi, yeni kira döneminden 30 gün önce bildirimde bulunmak şartıyla kira tespit davasını her zaman açabilir. Bu adım usul ve yasaya uygundur.
2. Kiracının Tek Taraflı Fesih Hakkı: Ancak, TBK aynı zamanda kiracıya sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme (yenilememe) hakkı tanır.
3. Kusur ve Sebebiyet İlkesi: Yargıtay; ev sahibi dava açmış olsa dahi, kiracının 15 günlük yasal süreye uyarak evi tahliye etmesinin “yasal bir hakkın kullanımı” olduğuna hükmetmiştir. Bu nedenle kiracının, “davanın açılmasına sebebiyet veren taraf” (kusurlu taraf) olarak değerlendirilemeyeceği açıkça vurgulanmıştır.

Sonuç olarak; kiracının yasal hakkını kullanarak evden çıkması nedeniyle konusuz kalan kira tespit davalarında, kiracı yargılama giderleri ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulamaz. Yargıtay’ın bu bağlayıcı kararıyla, dava açarken acele eden ev sahiplerinin “zam yapayım derken mahkeme masraflarına katlanmak zorunda kalacağı” yepyeni bir hukuki dönem başlamıştır.

Dikkat: Bu makale, yalnızca genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hiçbir şekilde hukuki tavsiye veya avukatlık/danışmanlık hizmeti niteliği taşımamaktadır. Her hukuki uyuşmazlık, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri ve güncel içtihatlar çerçevesinde şahsına münhasırdır. Telafisi güç hak kayıplarının (tahliye veya yüksek mahkeme masrafları) önüne geçmek için mutlaka alanında uzman bir avukattan doğrudan yasal destek alınması gerekmektedir.