Kira bedeli tespit davasi, mülk sahibi (kiraya veren) ile kiraci arasindaki kira akdinin (sözlesmesinin) zamanin ekonomik degisimleri ve piyasa rayiçlerine (olagan piyasa fiyatlarina) ayak uydurmamasi durumunda, kira tutarinin mahkeme karariyla yeniden belirlenmesi maksadiyla açilan bir dava türüdür. Özellikle uzun vadeli kira iliskilerinde, belirlenen kira bedelinin güncelligini yitirmesi, taraflar arasinda hukuki ihtilaflara (anlasmazliklara) zemin hazirlayabilmektedir. Bu baglamda, 6098 sayili Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri dâhilinde düzenlenen kira bedeli tespit davasi, kira iliskilerinin adil ve dengeli bir biçimde sürdürülmesine olanak tanimaktadir. ♦ Hukuki Dayanak ve Esaslar Kira bedeli tespit davasinin hukuki dayanagi, Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ila 346. maddeleridir. TBK madde 344/1 hükmünce, taraflar bir kira sözlesmesinde kira bedeline dair bir düzenleme yapmis olsalar dahi, bu bedelde yapilacak yillik artis orani, yalnizca Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylik ortalamalara göre degisim orani ile sinirlidir. Ancak, kira sözlesmesinin süresi bes yili asmis ise yahut kira iliskisi bes yildan uzun bir müddet devam etmisse, TBK madde 344/3 hükmü tatbik olunur ve hâkim, TÜFE artisi disinda "emsal kira bedelleri (benzer tasinmazlarin kira bedelleri), tasinmazin niteligi, genel ekonomik vaziyet (durum) ve hakkaniyet (adalet)" ölçütlerini dikkate alarak yeni kira bedelini tayin edebilir. ♦ Dava Açma Süresi ve Yöntemi Kira bedeli tespit davasi, gayrimenkulün (tasinmazin) bulundugu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açilir. TBK madde 345 hükmüne göre bu dava, yeni kira döneminin baslamasindan en az otuz gün evvel karsi tarafa noter vasitasiyla ihtarname teblig edilmek suretiyle ya da dogrudan kira dönemi sona ermeden ikame edilmelidir. Aksi takdirde mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktir. Kira bedeli tespit davasi, kira iliskisinin taraflarinin ekonomik dengeyi yeniden tesis etmek amaciyla basvurabilecegi etkin bir hukuki araçtir. Ancak bu davanin amacina uygun hukuki sonuçlar dogurabilmesi için ihtarname gönderilmesi, bilhassa kiraya veren açisindan hayati bir ön sarttir. Bu zorunluluk, Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde sarih bir sekilde düzenlenmistir. TBK madde 345 hükmüne göre, kira bedeli tespit davasi, yeni kira döneminin baslangicindan en az otuz gün önce karsi tarafa yazili ihtar gönderilmis olmasi veya davanin yeni dönemin ilk günü içinde açilmis olmasi kosuluyla, mahkemece tespit edilen kira bedeli dava tarihinden itibaren hüküm ifade eder. Aksi takdirde, mahkeme karari ancak müteakip (sonraki) kira döneminden itibaren etkili olur. Bu nedenle ihtarname, yalnizca sekli bir islem olmayip; davanin geçmise dönük hukuki sonuçlar dogurabilmesi açisindan maddi hukuk yönünden belirleyici bir islemdir. Kiraya veren, ihtarname vasitasiyla kiraciya kira artis talebini bildirir ki bu, sözlesmeye tek tarafli olarak müdahale iradesini beyan eden hukuki bir tasarruftur. Yargitay'in yerlesik içtihatlarinda da ihtarnamenin süresinde ve usulüne uygun olarak gönderilmesinin önemi siklikla vurgulanmaktadir. Örnegin, Yargitay 3. Hukuk Dairesi'nin 2015/8972 Esas, 2016/3451 Karar sayili ilami su sekildedir: "Yeni kira dönemi baslamadan önce gönderilen ihtarname ile kira bedelinin artirilmak istendigi hususu karsi tarafa bildirildigi takdirde, açilacak kira tespit davasi geçmise etkili sonuç dogurur. Aksi halde, mahkemece belirlenen yeni bedel bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur." Uygulamada, ihtarname gönderilmemesi ya da geç gönderilmesi, davacinin önemli hukuki kayiplara ugramasina neden olabilmektedir. Kiraya veren, ihtarname göndermeyerek yalnizca gelecekteki dönem için kira artisi elde edebilir; geçmis dönem için kira farki talep etme imkânini yitirir. Kiraci açisindan da ihtarname, artis talebinin resmilestigi anlamina gelir. Kiraci bu ihtara sükût edebilir (sessiz kalabilir) yahut itiraz edebilir; ancak her durumda kira bedeli tespit davasi gündeme gelebilir. Bu sebeple ihtarnamenin varligi, davanin hem sekli geçerliligi hem de içeriksel etkisi bakimindan hayati derecede önemlidir. Sonuç olarak, kira bedeli tespit davasi açmayi planlayan taraflarin, özellikle kiraya verenin, ihtarname prosedürünü dogru bir sekilde yerine getirmesi, hakkini tam ve zamaninda kullanabilmesi açisindan zaruridir. Bu husus, yalnizca usuli bir teknik islem degil, ayni zamanda davanin hukuki akibetini (sonucunu) belirleyebilecek temel bir adimdir. Davanin açilmasiyla birlikte mahkeme, genellikle alaninda uzman bir bilirkisi heyeti görevlendirir. Bilirkisi raporunda tasinmazin lokasyonu (konumu), yüzölçümü, teknik özellikleri, kullanim amaci, çevredeki benzer nitelikteki tasinmazlarin emsal kira bedelleri ve ekonomik veriler dikkate alinir. Bu kapsamli degerlendirme neticesinde mahkeme, objektif kriterlere dayanarak kira bedelinin tespitine karar verir. ♦ Kira Bedeli Tespit Davasinin Hukuki Niteligi Kira bedeli tespit davasi, yenilik doguran (insai) nitelikte bir davadir ve mahkeme kararinin kesinlesmesiyle birlikte hukuki sonuçlarini dogurur. Ancak TBK madde 345 hükmü geregince, dava yeni kira döneminin baslangicinda açilmissa, mahkeme karari geçmise etkili olarak (dava tarihinden itibaren) uygulanabilir. Kira bedeli tespit davasi yalnizca kira bedelinin artirilmasina yönelik olmayip; kiraci da bu davayi ikame ederek (açarak) ödedigi kira bedelinin piyasa kosullarina göre fahis (asiri) oldugunu ileri sürerek kira bedelinde indirim talep edebilir. Bu yönüyle dava, her iki taraf için de hukuki menfaat ihtiva eden çift tarafli bir davadir. ♦ Kira Bedeli Tespit Davasinin Güncel Önemi Günümüzde özellikle metropollerde (büyük sehirlerde), kira bedellerindeki hizli yükselis ve konut arzindaki dengesizlik nedeniyle, kira bedeli tespit davalarinin önemi giderek artmaktadir. Uzun süreli kira iliskilerinde, baslangiçta belirlenen kira bedelleri ekonomik gerçeklerle bagdasmaz hale gelebilmekte ve bu durum taraflar arasinda ciddi hukuki uyusmazliklara sebebiyet verebilmektedir. Kiraya verenler, tasinmazlarinin ekonomik getirisinin enflasyon karsisinda deger kaybetmesini önlemek; kiracilar ise fahis (asiri) artis taleplerine karsi hukuki güvenceye kavusmak amaciyla bu dava yoluna basvurmaktadir. Dolayisiyla bu dava, her iki taraf için de hukukun üstünlügü ilkesi çerçevesinde adaletin tesis edilmesi açisindan mühim bir araçtir. ♦ Sonuç ve Hukuki Mütalaa Kira bedeli tespit davasi, kira sözlesmelerinin günümüz ekonomik kosullariyla uyumlu olmasini saglayan temel hukuki mekanizmalardan birini teskil etmektedir. Özellikle bes yili askin süreli kira iliskilerinde, kira bedelinin yalnizca TÜFE oraninda artirilmasi çogu zaman yetersiz kalmakta; bu durumda mahkeme müdahalesi hukuken zaruri hale gelmektedir. Bu noktada hâkimin takdir yetkisi önem arz etmekte; ancak bu yetki sinirsiz olmayip emsal degerler ve hakkaniyet ilkesi dâhilinde kullanilmalidir. Yargitay'in emsal kararlari da uygulamadaki hukuki sinirlari belirleyerek, kira bedeli tespit davalarinin usul ve esaslarinin nasil yürütülmesi gerektigini net bir sekilde ortaya koymustur. Taraflarin hem ekonomik kayba ugramamasi hem de haksiz kazanç elde etmemesi adina bu dava türü, kira hukukunun ayrilmaz bir parçasi olarak kabul edilmektedir. BIRBILEN Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku alanindaki uzman avukat kadrosu ile kira bedeli tespit davalarinin hukuki süreçlerinde müvekkillerine kapsamli danismanlik ve avukatlik hizmeti sunmaktadir. Hukuki destek almak için 7/24 WhatsApp hattimizdan, iletisim sayfamizda yer alan e-posta adresimiz ve telefon numaralarimiz araciligiyla bize ulasabilirsiniz.
Kira bedeli tespit davasi, mülk sahibi (kiraya veren) ile kiraci arasindaki kira akdinin (sözlesmesinin) zamanin ekonomik degisimleri ve piyasa rayiçlerine (olagan piyasa fiyatlarina) ayak uydurmamasi durumunda, kira tutarinin mahkeme karariyla yeniden belirlenmesi maksadiyla açilan bir dava türüdür. Özellikle uzun vadeli kira iliskilerinde, belirlenen kira bedelinin güncelligini yitirmesi, taraflar arasinda hukuki ihtilaflara (anlasmazliklara) zemin hazirlayabilmektedir. Bu baglamda, 6098 sayili Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri dâhilinde düzenlenen kira bedeli tespit davasi, kira iliskilerinin adil ve dengeli bir biçimde sürdürülmesine olanak tanimaktadir.
Kira bedeli tespit davasinin hukuki dayanagi, Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ila 346. maddeleridir. TBK madde 344/1 hükmünce, taraflar bir kira sözlesmesinde kira bedeline dair bir düzenleme yapmis olsalar dahi, bu bedelde yapilacak yillik artis orani, yalnizca Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylik ortalamalara göre degisim orani ile sinirlidir. Ancak, kira sözlesmesinin süresi bes yili asmis ise yahut kira iliskisi bes yildan uzun bir müddet devam etmisse, TBK madde 344/3 hükmü tatbik olunur ve hâkim, TÜFE artisi disinda "emsal kira bedelleri (benzer tasinmazlarin kira bedelleri), tasinmazin niteligi, genel ekonomik vaziyet (durum) ve hakkaniyet (adalet)" ölçütlerini dikkate alarak yeni kira bedelini tayin edebilir.
Kira bedeli tespit davasi, gayrimenkulün (tasinmazin) bulundugu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açilir. TBK madde 345 hükmüne göre bu dava, yeni kira döneminin baslamasindan en az otuz gün evvel karsi tarafa noter vasitasiyla ihtarname teblig edilmek suretiyle ya da dogrudan kira dönemi sona ermeden ikame edilmelidir. Aksi takdirde mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktir.
Kira bedeli tespit davasi, kira iliskisinin taraflarinin ekonomik dengeyi yeniden tesis etmek amaciyla basvurabilecegi etkin bir hukuki araçtir. Ancak bu davanin amacina uygun hukuki sonuçlar dogurabilmesi için ihtarname gönderilmesi, bilhassa kiraya veren açisindan hayati bir ön sarttir. Bu zorunluluk, Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde sarih bir sekilde düzenlenmistir.
TBK madde 345 hükmüne göre, kira bedeli tespit davasi, yeni kira döneminin baslangicindan en az otuz gün önce karsi tarafa yazili ihtar gönderilmis olmasi veya davanin yeni dönemin ilk günü içinde açilmis olmasi kosuluyla, mahkemece tespit edilen kira bedeli dava tarihinden itibaren hüküm ifade eder. Aksi takdirde, mahkeme karari ancak müteakip (sonraki) kira döneminden itibaren etkili olur.
Bu nedenle ihtarname, yalnizca sekli bir islem olmayip; davanin geçmise dönük hukuki sonuçlar dogurabilmesi açisindan maddi hukuk yönünden belirleyici bir islemdir. Kiraya veren, ihtarname vasitasiyla kiraciya kira artis talebini bildirir ki bu, sözlesmeye tek tarafli olarak müdahale iradesini beyan eden hukuki bir tasarruftur.
Yargitay'in yerlesik içtihatlarinda da ihtarnamenin süresinde ve usulüne uygun olarak gönderilmesinin önemi siklikla vurgulanmaktadir. Örnegin, Yargitay 3. Hukuk Dairesi'nin 2015/8972 Esas, 2016/3451 Karar sayili ilami su sekildedir:
"Yeni kira dönemi baslamadan önce gönderilen ihtarname ile kira bedelinin artirilmak istendigi hususu karsi tarafa bildirildigi takdirde, açilacak kira tespit davasi geçmise etkili sonuç dogurur. Aksi halde, mahkemece belirlenen yeni bedel bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur."
Uygulamada, ihtarname gönderilmemesi ya da geç gönderilmesi, davacinin önemli hukuki kayiplara ugramasina neden olabilmektedir. Kiraya veren, ihtarname göndermeyerek yalnizca gelecekteki dönem için kira artisi elde edebilir; geçmis dönem için kira farki talep etme imkânini yitirir.
Kiraci açisindan da ihtarname, artis talebinin resmilestigi anlamina gelir. Kiraci bu ihtara sükût edebilir (sessiz kalabilir) yahut itiraz edebilir; ancak her durumda kira bedeli tespit davasi gündeme gelebilir. Bu sebeple ihtarnamenin varligi, davanin hem sekli geçerliligi hem de içeriksel etkisi bakimindan hayati derecede önemlidir.
Sonuç olarak, kira bedeli tespit davasi açmayi planlayan taraflarin, özellikle kiraya verenin, ihtarname prosedürünü dogru bir sekilde yerine getirmesi, hakkini tam ve zamaninda kullanabilmesi açisindan zaruridir. Bu husus, yalnizca usuli bir teknik islem degil, ayni zamanda davanin hukuki akibetini (sonucunu) belirleyebilecek temel bir adimdir.
Davanin açilmasiyla birlikte mahkeme, genellikle alaninda uzman bir bilirkisi heyeti görevlendirir. Bilirkisi raporunda tasinmazin lokasyonu (konumu), yüzölçümü, teknik özellikleri, kullanim amaci, çevredeki benzer nitelikteki tasinmazlarin emsal kira bedelleri ve ekonomik veriler dikkate alinir. Bu kapsamli degerlendirme neticesinde mahkeme, objektif kriterlere dayanarak kira bedelinin tespitine karar verir.
Kira bedeli tespit davasi, yenilik doguran (insai) nitelikte bir davadir ve mahkeme kararinin kesinlesmesiyle birlikte hukuki sonuçlarini dogurur. Ancak TBK madde 345 hükmü geregince, dava yeni kira döneminin baslangicinda açilmissa, mahkeme karari geçmise etkili olarak (dava tarihinden itibaren) uygulanabilir.
Kira bedeli tespit davasi yalnizca kira bedelinin artirilmasina yönelik olmayip; kiraci da bu davayi ikame ederek (açarak) ödedigi kira bedelinin piyasa kosullarina göre fahis (asiri) oldugunu ileri sürerek kira bedelinde indirim talep edebilir. Bu yönüyle dava, her iki taraf için de hukuki menfaat ihtiva eden çift tarafli bir davadir.
Günümüzde özellikle metropollerde (büyük sehirlerde), kira bedellerindeki hizli yükselis ve konut arzindaki dengesizlik nedeniyle, kira bedeli tespit davalarinin önemi giderek artmaktadir. Uzun süreli kira iliskilerinde, baslangiçta belirlenen kira bedelleri ekonomik gerçeklerle bagdasmaz hale gelebilmekte ve bu durum taraflar arasinda ciddi hukuki uyusmazliklara sebebiyet verebilmektedir.
Kiraya verenler, tasinmazlarinin ekonomik getirisinin enflasyon karsisinda deger kaybetmesini önlemek; kiracilar ise fahis (asiri) artis taleplerine karsi hukuki güvenceye kavusmak amaciyla bu dava yoluna basvurmaktadir. Dolayisiyla bu dava, her iki taraf için de hukukun üstünlügü ilkesi çerçevesinde adaletin tesis edilmesi açisindan mühim bir araçtir.
Kira bedeli tespit davasi, kira sözlesmelerinin günümüz ekonomik kosullariyla uyumlu olmasini saglayan temel hukuki mekanizmalardan birini teskil etmektedir. Özellikle bes yili askin süreli kira iliskilerinde, kira bedelinin yalnizca TÜFE oraninda artirilmasi çogu zaman yetersiz kalmakta; bu durumda mahkeme müdahalesi hukuken zaruri hale gelmektedir. Bu noktada hâkimin takdir yetkisi önem arz etmekte; ancak bu yetki sinirsiz olmayip emsal degerler ve hakkaniyet ilkesi dâhilinde kullanilmalidir.
Yargitay'in emsal kararlari da uygulamadaki hukuki sinirlari belirleyerek, kira bedeli tespit davalarinin usul ve esaslarinin nasil yürütülmesi gerektigini net bir sekilde ortaya koymustur. Taraflarin hem ekonomik kayba ugramamasi hem de haksiz kazanç elde etmemesi adina bu dava türü, kira hukukunun ayrilmaz bir parçasi olarak kabul edilmektedir.
BIRBILEN Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku alanindaki uzman avukat kadrosu ile kira bedeli tespit davalarinin hukuki süreçlerinde müvekkillerine kapsamli danismanlik ve avukatlik hizmeti sunmaktadir. Hukuki destek almak için 7/24 WhatsApp hattimizdan, iletisim sayfamizda yer alan e-posta adresimiz ve telefon numaralarimiz araciligiyla bize ulasabilirsiniz.